На что обращать внимание, приобретая жилье в "Старом фонде"?
Много квартир представленных на вторичном рынке Санкт-Петербурга, расположены в домах старого фонда. Состояние таких зданий может быть плачевным или почти безупречным. На что обратить внимание, приобретая жилье в доме с историей?
Квартиры в нетиповых домах дореволюционной постройки вызывают неизменный покупательский интерес. За что любят дома старого фонда? Прежде всего за просторные квартиры с высокими потолками и особую ауру исторических районов.
Нередко квартиры в старом фонде по цене «квадрата» сопоставимы с типовыми панельками. Но не спешите радоваться – цены ниже рынка обычно свидетельствуют о том, что квартире требуется серьезная модернизация.
Петербуржцы и жители других регионов вкладывают разный смысл в определение “старый фонд" У последних оно нередко ассоциируется с любым жильем советского периода – например, с теми же хрущевками».
В каталогах с объявлениями дома старого фонда делят на две категории – прошедшие капремонт и не прошедшие. В свою очередь, дома без капремонта могут иметь деревянные или металлические балки перекрытий. Разумеется, металлические считаются более надежными и долговечными. Впрочем, в Северной столице имеются и прекрасно сохранившиеся дома с деревянными балками, и аварийные объекты – с металлическими.
В практике квартирного рынка Санкт-Петербурга к категории «старый фонд» относят здания, построенные до 1917 года. Важно добавить, что некоторые типы зданий, традиционно причисляемых к сталинским, – например, почти все довоенные дома или некоторые так называемые немецкие коттеджи – конструктивно сходны со старым фондом.
ВАЖНО
Если стены здания не из кирпича, а из шлако- или керамзитоблоков, а перекрытия – с деревянными балками, крайне желательно пригласить для оценки технического состояния квартиры опытного специалиста.
КАПРЕМОНТ КАПРЕМОНТУ РОЗНЬ
Капремонты бывают разными – комплексными и выборочными. При комплексных, которые в массовом порядке производились в Ленинграде 1970-80-е годы, от здания оставались только наружные стены, а вся начинка полностью менялась. У всех прошедших комплексный капремонт зданий – перекрытия из железобетонных плит. Такие квартиры на вторичном рынке жилья котируются гораздо выше, чем в домах без капремонта.
Минусы в том, что при комплексном ремонте здание утрачивало многое из того, за что такие квартиры, собственно, и ценят покупатели: камины, лепной декор, массивные двери с медными ручками и прочие аксессуары.
При выборочном ремонте в квартирах заменяли и укрепляли подгнившие силовые конструкции, устанавливали ванны, производили перепланировки. Такие ремонты производились во все времена – как после войны, так и в нашем веке.
ВАЖНО
Узнать о том, что в доме был выборочный капремонт без замены перекрытий, можно только из техпаспорта. Но в объявлениях о продаже квартир такие дома почти всегда записывают в категорию СФК – будьте внимательны.
Главный документ, который мы должны потребовать у продавца, если речь идет об объекте старого фонда, – пибовский техпаспорт жилого помещения (квартиры). В нем содержится информация не только о квартире, но и о самом здании: год постройки, дата последнего капремонта, материал стен и перекрытий. Практика показывает, что эти данные далеко не всегда точны.
Даже с годом постройки все непросто: дело в том, что на протяжении столетий питерский жилфонд многократно перестраивался. Например, в начале XIX века здание имело три этажа. А в конце столетия его надстроили до пяти этажей, появились дворовые корпуса и дворы-колодцы. В итоге в качестве года постройки дома может фигурировать любая дата.
Ровно по той же причине в квартирах на нижних этажах могут быть деревянные балки перекрытий, а на верхних – металлические (широкое применение строительных металлоконструкций началось в последней четверти XIX века).
Одна из основных проблем квартир старого фонда заключается в том, что в них множество незаконных перепланировок. Зачастую встречаются модернизации, узаконить которые уже невозможно.
Выяснить, легальны ли произведенные изменения, легко, для этого достаточно заглянуть в уже упомянутый паспорт объекта.
Комментарии