Недвижимость-2024: старт или падение?

Малометражки и акции вроде «Черной пятницы» стали существенным фактором рынка

Согласно аналитике, ДОМ.РФ высокие – более 18% ставки по депозитам, а также рост доходов населения сформируют спрос на жильё в перспективе 1,5 лет.

- Структурная трансформация экономики привела к самому существенному росту доходов населения с 2012 года, - считает руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
- Так в последние 2 года на 20% снизилось число россиян с доходами ниже прожиточного минимума, и на 20% выросло число россиян с доходами от 60 тыс. рублей (с поправкой на инфляцию), которым доступна ипотека по ставкам 8-10%.

Текущая динамика указывает на то, что через год-полтора рост доходов выльется в спрос на ипотеку. Кроме того, на покупку жилья даже без ипотечного кредитования могут пойти и средства граждан, полученные с доходов по высоким ставкам по депозитам, превышающим 18%.

Но это в перспективе. Пока же на конец 2024 года ожидается падение объемов выдачи ипотечных кредитов.

По итогам 2024 года количество выдача ипотечных кредитов может сократиться примерно на 30% до 1,4 млн кредитов. В рыночном сегменте падение может достигнуть 50% из-за заградительного уровня текущих ставок.

Сейчас люди решаются взять ипотеку по рыночным ставкам, если у них, например, сложилась необходимость поменять маленькую однокомнатную квартиру на двухкомнатную. В этом случае граждане готовы взять ипотечный кредит по высокой ставке в расчете на возможность в скором времени его рефинансировать, пояснил эксперт.

Жилье на старте

В 2024 году покупатели по-прежнему готовы приобретать жильё на старте продаж, но отношение к стартам изменилось.

Стоимость жилья на старте ниже, чем на стадии готовности, кроме того, надёжные застройщики стараются предлагать выгодные условия. И все же...

— В 2024 году ситуация с готовностью покупателей приобретать жильё на старте продаж стала не столь однозначной, как год назад, - отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев. - Основной фактор, влияющий на решения покупателей, – рост ставок, который делает покупки менее доступными. Однако девелоперы адаптируются к новым реалиям и предлагают различные пакеты для будущих дольщиков.

Раньше на старте наблюдался настоящий ажиотаж, когда квартиры выкупались буквально за несколько дней. Например, на старте продаж квартира выкупается у застройщика за 9 млн рублей, а через неделю её стоимость вырастает до 16 млн.

Ожидается, что через полгода спрос может охладиться, и тогда ажиотажа на старте уже не будет.

Стоимость жилья на старте продаж и на стадии перед сдачей проекта по-прежнему отличается. Застройщики сначала предлагают квартиры по максимально доступной цене, чтобы облегчить долговую нагрузку проектного финансирования. Через короткий промежуток времени после старта цена начинает расти, зачастую уже через 2—3 дня.

- Финальный прирост к моменту завершения строительства может достигать 100%, хотя это редкость, в основном прирост составляет около 50%, - рассказывает Бондарев.

Например, студия на финальной стадии строительства стоила 12 млн рублей. Если бы покупатель купил и подождал два года, стоимость лота обошлась бы гораздо дешевле - в 6,5 млн.

Для покупателя, покупка на старте продаж имеет больше плюсов, особенно если речь идет о надежных девелоперах. Однако такие квартиры обычно стоят дороже аналогов от новых, неопытных застройщиков.

= Несмотря на различные мнения, застройщики не подтягивают старты продаж к более высоким стадиям готовности проекта, - считает Бондарев. - Старты продаж остаются основным источником дохода для каждого застройщика, и темпы продаж чётко прописаны в планах проектного финансирования. Оттягивать старты нет никакого смысла, кроме случаев, когда девелоперы возводят или реконструируют дома за свои средства. Такие проекты, действительно, могут запускаться ближе к финалу строительства, чтобы получить максимальную валовую прибыль, но их единицы.

Среди тех, кто готов покупать квартиры на старте продаж, можно выделить несколько групп. Это родители, приобретающие жильё для своих детей, покупатели с ограниченным бюджетом, региональные покупатели и инвесторы, грамотно использующие ипотечное плечо. В общем, несмотря на сложные экономические условия, интерес к стартам продаж сохраняется, и многие покупатели готовы воспользоваться предложениями девелоперов.

Малогабаритное счастье

Впрочем, не стартами едиными. По данным «Авито Недвижимость» спрос на компактное жилье в новостройках вырос на 7% за два месяца, на вторичном рынке — на 6%

Похоже, покупатель готов обращать все большее внимание на квартиры небольшого метража – здесь и низкая цена, то есть, возможность быстрой покупки, и возможность затем поменять жилье, без сожаления расставаясь с гостинками и студиями. При этом квартиры площадью до 28 кв. м на вторичном рынке стоят в среднем на 1,4 млн рублей дешевле, чем в новостройках.

Особенно на общем фоне выделяются Ярославль (рост спроса в 4 раза), Иркутск где спрос на малое жилье вырос на 83%, Красноярск, где малометражки прибавили в спросе 43%, Тула с ее 42% и Краснодар с 37% также входят в пятерку. Поразительно, но, по данным «Авито», в Москве спрос на компактное жилье сократился на 7%.

Средняя стоимость квартиры площадью до 28 кв. м на вторичном рынке в России в июле 2024 года составила 3,7 млн рублей. Самое доступное компактное жилье — в Ульяновске (1,8 млн рублей), Ижевске (2 млн рублей), Рязани (2,1 млн рублей), Брянске и Красноярске (2,2 млн рублей). Самые высокие цены — в Сочи (6,6 млн рублей) и Москве (5 млн рублей).

- На фоне новостей о вводе ограничений на строительство компактных квартир в Москве, в целом, по всей стране выросли спрос и предложение на новое жилье небольшого размера, - поясняет управляющий директор направления первичной недвижимости «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев. - Россияне готовы голосовать за компактный формат рублем. В силу невысокой стоимости для многих это подчас единственный доступный вариант улучшить жилищные условия: съехать от родителей или переехать в более перспективный город.

Понимая востребованность формата, а также вероятность запрета на строительство небольших квартир и в других субъектах РФ по примеру Москвы, застройщики в регионах стали активнее расширять предложение такого жилья, пока это возможно.

Долгожданное снижение?

— Цены на новостройки начали расти несколько лет назад, что было обусловлено как ростом себестоимости строительства, так и увеличением спроса на жильё, - считает генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Алла Шинкевич. - За последние годы мы наблюдали стабильный рост цен примерно на 15% ежегодно. Это связано с увеличением стоимости стройматериалов и услуг. Но, как и любой рынок, рынок новостроек не лишён своих особенностей и корректировок.

Повышению цен на новостройки сопутствовало увеличение объёмов строительства. Жилые комплексы росли как грибы после дождя, особенно в крупных городах. Однако масштаб строительства не всегда был пропорционален спросу, что приводило к временному избытку предложения. Тем не менее, серьёзного снижения цен это не вызвало. Такая динамика сохранялась до первого полугодия 2024-го.

- В последние месяцы мы начали замечать небольшое снижение цен на новостройки, - делится Алла Шинкевич. - Это не резкое падение, а скорее небольшая коррекция, вызванная снижением покупательской способности и отменой государственной поддержки. Сейчас первичный рынок снизился на 5%, что является максимумом возможного снижения в текущих условиях. Вторичный рынок также претерпел небольшие изменения, но значительного роста не наблюдается, так как цены достигли своего потолка.

На данный момент не видно предпосылок для резкого снижения цен на новостройки. Говорить о падении цен на 40% в течение года, как утверждают некоторые, не приходится. Да, возможно небольшое снижение цен, но не более чем на 5%. Стройматериалы продолжают дорожать, услуги также становятся дороже, что не позволяет ценам на новостройки значительно упасть. В лучшем случае мы можем рассчитывать на стагнацию или незначительное снижение.

А квартиру хочется...

Россияне ищут выход в акциях и скидках. Так, во время «Черной пятницы» клиенты забронировали для покупки недвижимость на сумму 7,8 млрд рублей. При этом общая сумма скидок дошла до 6,6 млрд руб., это на 1,5 млрд больше, чем в 2023. Количество лотов также превысило прошлогодний показатель более, чем вдвое - 3837 против 1763. Правда нужно сказать, что всего в «Черной пятнице» участвовало 40 объектов и 3837 лотов общей стоимостью 63,9 млрд руб. Но и то, что было распродано, впечатляет.

Самый высокий спрос в рамках акции традиционно был на квартиры и апартаменты. Средний чек покупки в Москве составил 10,6 млн рублей, а максимальный размер скидки на квартиры достиг 29%, на апартаменты – 32%.

При этом наиболее доступным оказался объект в Одинцово за 4,3 млн руб., самый дорогим – пентхаус в Сочи почти за 1 млрд руб. Причем оба были забронированы сразу, в первую же ночь акции.

- Акция стартовала в условиях отмены льготной ипотеки и в ситуации ожидания очередного роста ключевой ставки, - говорит руководитель и управляющий партнер Ассоциации REPA, организатор «Черной пятницы» Юлия Солодовникова. - Этот фактор подстегнул интерес к распродаже, как возможности приобрести квартиру по более низкой стоимости или взять более просторный вариант, особенно для тех, у кого еще действовало одобрение льготной ипотеки.

...Мы кратко оценили развитие жилой недвижимости в первом полугодии 2024 года, посмотрели на прогнозы. Дальнейшие форматы и возможности будут зависеть от ключевой ставки и желания клиентов покупать квартиры по высоким ценам.

Подготовил Даниил МАЦЕЙКО

Источник: Строительство.RU

______________________________________________________________

Агентство недвижимости «Невский простор» - надежный партнер для реализации ваших жилищных планов. Мы гарантируем профессиональный подход и максимальную выгоду от сделки.

Для удобства связи с нами вы можете позвонить по указанным телефонам: +7(812)325-38-38, +7(964)325-38-38. Наши специалисты работают с 9 до 21 часа в будние дни и с 10 до 18 часов в выходные и праздничные дни.

Также мы доступны для общения через ЛИЧНЫЕ СООБЩЕНИЯ группы ВКонтакте. Если удобнее встретиться лично, приглашаем вас по адресу: Васильевский остров, ул. Наличная, 22.

«Невский простор» предлагает полный спектр услуг по недвижимости, включая продажу, покупку, аренду и оценку объектов. Мы гарантируем профессиональное сопровождение сделок и индивидуальный подход к каждому клиенту.

Не упустите возможность сделать правильный выбор в сфере недвижимости с «Невским простором». Обращайтесь к нам и достигайте своих жилищных целей с максимальной выгодой!