В Петербурге девелоперы под давлением властей переходят на строительство малоэтажных домов
В ближайшие полгода на рынок региона выйдет три новых крупных малоэтажных проекта с бюджетом около 10 млрд рублей.

Формат малоэтажного жилья, за развитие которого так ратуют власти Петербурга, на фоне кризиса стал набирать обороты. По данным "Петербургской недвижимости", за 2014 год в Петербурге и окрестностях было выведено в продажу 60 таких проектов общей площадью 275 тыс. м2, что почти в 1,5 раза больше, чем годом ранее. Проекты малоэтажных многоквартирных домов заявляют не только компании, которые до сих пор строили высотки, но и застройщики таунхаусов и коттеджных поселков. Их активность стимулирует спрос на малоэтажку, так же как и обещания властей помогать таким проектам со строительством дорожной и социальной инфраструктуры.

Малоэтажные новинки

Как стало известно "ДП", в ближайшее время на рынок региона выйдут три новых крупных малоэтажных проекта с бюджетом около 10 млрд рублей.

УК "Теорема" Игоря Водопьянова в III квартале этого года планирует начать в Петергофе на участке 10,5 га строительство пятиэтажных домов общей площадью 100 тыс. м2. Инвестиции в освоение территории превысят 3 млрд рублей.

"Мы видим рост спроса на малоэтажное жилье. Особенно на проекты с хорошей транспортной доступностью — около железнодорожных станций и на маршрутах автобусов, идущих до станций метро. Многие люди хотят жить за городом, но не могут содержать отдельный дом. Покупка квартиры в малоэтажном доме для них — выход", — говорит руководитель отдела продаж УК "Теорема" Марина Агеева.

Собирается строить малоэтажные многоквартирные дома и компания "ПулЭкспресс" депутата Законодательного собрания Ленобласти Владимира Петрова. Жилой комплекс площадью 20 тыс. м2 появится на участке 5 га в Энколово. Инвестиции в этот проект, по оценке участников рынка, превысят 2 млрд рублей. "Проект на стадии получения разрешения на строительство. Старт продаж намечен на июль этого года", — сообщил источник, близкий к компании.

Источники "ДП" также рассказали, что близятся к завершению переговоры между СК "Навис" и компанией "Евроинвест" по покупке 20 га в поселке Романовка под малоэтажный жилой комплекс площадью более 100 тыс. м2. Стороны сделку не комментируют, но, по оценке экспертов, инвестиции в проект, который стартует в этом году, превысят 5 млрд рублей.

Кроме того, СК "Навис" готовит к выводу на рынок новую очередь (18 тыс. м2) малоэтажного проекта "Щегловская усадьба", в которой будет более 80 тыс. м2. Общие инвестиции в этот проект оцениваются в 4 млрд рублей.

Причины понижения

Малоэтажные комплексы в Петербурге и на пригородных территориях Ленобласти, по данным Knight Frank СПб, строят более 30 компаний. "Общая площадь малоэтажных проектов в продаже составляет 500 тыс. м2. С 2012 года она выросла в 2 раза", — говорит руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank СПб Тамара Попова.

В пригородных районах, по словам экспертов, девелоперы строят малоэтажку в радиусе 20–30 км от города. И выбор этого, более комфортного формата позволяет им конкурировать ценой с высотными муравейниками непосредственно на границе города.

А в городской черте малоэтажка появляется прежде всего в районах с жесткими ограничениями по высотности строительства.

"Так, в зоне влияния аэропорта Пулково строить высокие дома нельзя. Поэтому новые проекты на границе Московского и Пушкинского районов будут малоэтажными", — поясняет руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.

Правда, с этой точкой зрения не согласен представитель компании "Старт–Девелопмент", которая заявила в районе Пушкина проект города–спутника Южный (предполагает строительство 4,3 млн м2, из них 56% будут малоэтажными).

"Малоэтажный формат выбран нами не из–за ограничений зоны Пулково, а из соображений комфорта. Причем мы невольно стали законодателями мод в этом вопросе", — говорит представитель "Старт–Девелопмент".

Город готов помогать

Действительно, именно после консультаций по городу–спутнику Южный вице–губернатор Петербурга Марат Оганесян озвучил новую градостроительную стратегию, которая сводится к тому, что все новые проекты комплексного освоения территорий в городе отныне должны быть малоэтажными (в формате четыре этажа плюс мансарда).

К новым приоритетам городских властей подтолкнула ситуация на границе Петербурга и Ленобласти, где растут города–спутники, больше похожие на муравейники.

"Мы заинтересованы в понижении этажности жилой застройки, что позволит сделать среду более комфортной", — заявлял Марат Оганесян.

Вице–губернатор подчеркнул, что малоэтажным проектам Смольный готов помогать со строительством инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.

"Это позволит снизить стоимость жилья и сделать его более доступным для покупателей", — заявлял Марат Оганесян. Но конкретные меры поддержки таких проектов пока неизвестны.

Все дело в экономике

Многие девелоперы строить малоэтажные дома пока не готовы.

"Рентабельность таких проектов низкая. Начинать их в кризис очень рискованно", — поясняет гендиректор "Дальпитерстроя" Аркадий Скоров. "Если взять соотношение самой застройки к стоимости земли, строительство малоэтажных домов оказывается дороже высотных. На 1 га можно построить 5 – 6 тыс. м2 малоэтажных зданий, а высотных — в 2 – 3 раза больше. Так что для застройщиков выгоднее строить высотки", — добавляет гендиректор компании "УНИСТО Петросталь" Арсений Васильев.

"Конечно, малоэтажное жилье комфортнее для жизни. Но понижать этажность себе в убыток никто из застройщиков не станет. Если по закону можно строить 25 этажей, их и нарисуют. По максимуму", — уверен гендиректор "Ленстройтреста" Александр Лелин.

"При условии что город возьмет на себя строительство инфраструктуры в малоэтажных КОТ, цены на жилье там могут уложиться в 40 – 70 тыс. рублей за 1 м2. Сейчас они скорее элитные: от 140 тыс. рублей за "квадрат", — рассуждает директор Hansa Group Олег Барков.

"Кроме того, не все любят жить на низких этажах. У покупателей тоже должен оставаться выбор", — добавляет гендиректор Setl City Илья Еременко.

Тем не менее эксперты прогнозируют серьезное развитие малоэтажного формата в ближайшие годы, так как выбор у девелоперов — либо строить социальную инфраструктуру за свой счет и годами согласовывать высотные проекты, либо жертвовать маржой.

"Но формат малоэтажки в чистом виде пока непривычен для покупателя. Так что в ближайшем будущем малоэтажное строительство будет соседствовать с другими форматами", — считает Екатерина Запорожченко из УК Docklands.

В такой большой стране, как наша, места много, поэтому должны быть малоэтажные проекты. Мы не Гонконг, где дома стоят так плотно, что из своего окна вы можете смотреть телевизор в квартире соседа. Нужно застраивать свободную землю вокруг Петербурга и избавлять город от муравейников. Вопрос упирается в цену земли. Если бы государство бесплатно отдало девелоперам землю, это было бы выгодно для множества отраслей экономики, так как при увеличении объемов строительства растет спрос на стройматериалы, оборудование, бытовую технику и многие другие товары.
Павел Андреевруководитель компании "Л1"

Спрос на квартиры в малоэтажных объектах растет, так как они предлагают более высокое качество жизни. Срок строительства малоэтажного проекта меньше, чем у высотного, возводить его проще с точки зрения инженерии. Реализация такого объекта в меньшей степени зависит от активности продаж: его можно построить без привлечения дольщиков и кредитов. Качественные проекты мало зависят от колебаний инвестиционного спроса, так как ориентированы в первую очередь на тех, кто покупает квартиры для собственного проживания, а не для инвестирования.
Сергей Степановдиректор по продажам компании "Строительный трест"