Что дала господдержка ипотеки

В середине декабря 2014 года рынок ипотеки заметно изменился: кредитные ставки на приобретение вторичного жилья выросли в среднем до уровня 18,5%, а на покупку строящихся объектов - до 20%.

В I квартале 2015 года ставки стали снижаться и в начале марта составили в среднем на вторичном рынке 15,75%, а на первичном - порядка 16%.

После того как программой субсидирования ипотеки был поддержан только первичный рынок жилья, вторичный был вынужден противостоять кризису самостоятельно. В результате возникла беспрецедентная ситуация: ставки по ипотеке при сделках со вторичной недвижимостью оказались выше, чем при покупке квартир в новостройках.

С 18 марта, после того как заработала государственная программа субсидирования ипотечной ставки, выдача кредитов ожила, но с некоторыми ограничениями. Программа действует для кредитных договоров, заключенных не ранее 1 марта 2015 года. Размер кредита ограничен суммой в 3 млн рублей (исключение сделано только для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга: максимальная сумма субсидируемого кредита в этих регионах равна 8 млн рублей). Первоначальный взнос должен составлять не менее 20% от суммы кредита. 12%-е ставки доступны для приобретения только двух видов недвижимости: строящегося жилья у юрлица (застройщика или инвестора) и готового жилья на первичном рынке у первого владельца-юрлица (застройщика или инвестора). Строительство обязательно должно вестись по ФЗ-214. Ипотека с господдержкой не распространяется на приобретение жилья на вторичном рынке и жилья, строящегося по системе ЖСК.

В качестве примера можно рассмотреть новую программу Сбербанка «Ипотека с государственной поддержкой», о которой на семинаре рассказал менеджер по работе с партнерами жилищного кредитования Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» Добрыня Князев. Эта программа будет действовать до конца 2015 года. В принципе, она отражает основные тенденции сегодняшнего рынка: возврат к докризисным кредитным ставкам при повышении уровня требований к потенциальным заемщикам. Условия по этой программе таковы. Ставка - 11,9% (с учетом страхования жизни и здоровья заемщика). Величина первоначального взноса - от 20%. Срок кредита - до 30 лет (возраст заемщика на момент погашения кредита не должен превышать 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин). Сумма кредита (в соответствии с требованием Минстроя) для Петербурга ограничена суммой в 8 млн рублей, а для Ленинградской области - 3 млн рублей.

Надежда на рефинансирование

В начале 2015 года часть покупателей жилья, несмотря на рост ставок, все-таки оформили ипотеку. После мартовского снижения ставок эти заемщики могут почувствовать себя обманутыми. Однако у них есть выход.

«Для таких клиентов существует давно проверенный и успешно применяемый на практике инструмент - рефинансирование», - напомнил генеральный директор АН «Банк Жилищных Решений» Роман Корников. Рефинансировать ипотеку можно как в том же банке, в котором оформлялся кредит, так и обратившись в другой банк.

«Сначала клиенту необходимо написать заявление на рефинансирование в собственном банке и дождаться ответа. Ответ может быть как положительным, так и отрицательным. Обычно банки за подобную услугу берут комиссию», - объяснил Роман Корников.

Если собственный банк отказал в рефинансировании кредита или предложил ставку, уровень которой не устраивает заемщика, тот вправе уйти в сторонний банк. Там заемщику придется заново пройти стандартную процедуру взятия ипотечного кредита: собрать пакет документов, подтверждающих трудоустройство и доход, документы по своему ипотечному объекту (прежде всего справку о его оценочной стоимости) и справки по действующему ипотечному кредиту. Если банк соглашается переоформить кредит на себя, то подписывает с заемщиком новый ипотечный договор, а затем гасит задолженность перед старым банком. После этого первый банк снимает обременение с ипотечного объекта в пользу нового кредитора.

«При этом рефинансирование в стороннем банке можно осуществить только через полгода после начала действия кредитного договора и при условии того, что заемщик имеет положительную кредитную историю», - подчеркнул Роман Корников.

По словам Добрыни Князева, в Северо-Западном банке Сбербанка России рефинансировать ставку вполне возможно, но пока с одним ограничением: не по тем кредитам, которые были выданы до старта государственной программы субсидирования ипотеки. Дело в том, что в настоящее время эта программа не предусматривает государственного субсидирования банкам ставки при рефинансировании ими собственных ипотечных кредитов. Как только такие изменения будут внесены в программу, банки смогут предлагать рефинансирование большему кругу своих клиентов. Но пока заемщики вынуждены для рефинансирования кредита переходить из своего банка-кредитора в другой банк.

Что будет с ценами?

Роман Корников уверен в том, что ипотечные ставки и впредь будут снижаться, но уменьшения цен на жилье ждать не стоит. В последнем квартале 2014-го и в I квартале 2015 года они выросли. Поэтому эксперт рекомендует не откладывать оформление ипотечного кредита в расчете на снижение цен. «Лучше сейчас совершить покупку и тем самым зафиксировать стоимость жилья, а потом еще и рефинансироваться, чем откладывать покупку, рискуя дождаться роста цен», - рекомендует он.

С таким прогнозом согласился и генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер. «Сейчас не нужно ждать, если вы хотите решить жилищный вопрос, особенно с учетом возможности рефинансирования, - прокомментировал он. - Госпрограмма заработала, и первичный рынок уже ожил. Теперь падения цен не будет - наверняка они будут расти хотя бы в пределах инфляции, а может быть, и с опережением ее, если говорить об объектах первичного рынка от надежного застройщика, в высокой стадии готовности и с хорошей локацией».

А с учетом того, что ипотечные кредиты в Петербурге в настоящее время выдают более 50 банков, используя при этом более 200 программ, каждая из которых ориентирована на определенный круг заемщиков (причем программы меняются чуть ли не еженедельно, и отследить все эти измнения одному человеку невозможно), Александр Гиновкер рекомендует потенциальным ипотечным заемщикам обращаться для проведения сделки к одному исполнителю - в агентство недвижимости, имеющее ипотечный отдел. Особенно важной помощь агентства становится в тех случаях, когда покупка объекта в новостройке за счет ипотечного кредита сопровождается встречной продажей.

«Все нужно состыковать во времени (покупку и продажу), и при этом не упустить срок одобренной ипотеки. Могу заверить: неопытный человек с этим не справится, - уверен Александр Гиновкер. - Обращайтесь к профессионалам, тем более что услуга риэлтора на первичном рынке бесплатна для клиентов - эту работу оплачивает застройщик».