Мы уже рассказывали о том, что меры по увеличению сбора «арендных» налогов, предпринимаемые московскими чиновниками на протяжении всего прошлого года, оказались в целом успешными: в 2012 году налоговики смогли собрать с населения 500 млн рублей - в четыре раза больше, чем в 2011-м. Если говорить о последнем законопроекте, то в нем будут прописаны несколько важных вещей. Во-первых, предполагается определить минимальную стоимость договора аренды, чтобы арендодатели не могли занижать ее и, соответственно, платить меньше налогов. Во-вторых, не исключено, что будут определены какие-то минимальные договорные сроки аренды (чтобы, заключая договор на один месяц, хозяин не мог избегать налогообложения все остальные 11 месяцев). В-третьих (и это, пожалуй, самое главное!), авторы законопроекта намерены всерьез заняться защитой прав нанимателей и наймодателей жилых помещений. В частности, установить порядок определения и изменения платы за съемную квартиру, условия внесения задатка, сроки договора найма и возможность его досрочного расторжения, а также формы разрешения споров между нанимателями и наймодателями. Как сообщила газета «Ведомости», законопроект должен быть готов во второй половине 2013 года. Его могут принять в виде отдельного закона «О защите прав нанимателей и наймодателей жилых помещений наемного (арендного) жилищного фонда» или как поправки во 2-ю часть Гражданского кодекса.Наиболее распространенным мнением сейчас является такое: на рынке аренды жилья хуже всего защищены права нанимателей. Так, они все время должны быть готовы к тому, что арендодатель прикажет им съезжать. И многие риэлторы согласны с тем, что такое предупреждение арендодатель должен делать как минимум за три месяца или даже за полгода, а не за месяц, как сейчас. Также, например, в Германии, есть правило о том, насколько может подниматься цена аренды в заданный промежуток времени. Впрочем, тут российские риэлторы более либеральны: большинство наших экспертов считает, что регулировать механизм определения цены в России пока рано - при нашей нестабильности это должен делать сам рынок. Но есть и другое мнение: арендодатели и наниматели нарушают права друг друга в одинаковых пропорциях. Да, бывает, что наймодатели выселяют своих жильцов, не дав им времени подыскать другую квартиру. Но бывает и такое, что наниматели отказываются съезжать и при этом не платят, да еще могут причинить хозяевам имущественный вред. Точной статистики нет, но можно сказать, что в судах одинаково часто встречаются оба вида исков. Далее. Принято считать, что и те, и другие смогут защитить себя, правильно составив договор, а дополнительное законодательное регулирование даст обеим сторонам дополнительные гарантии. Но, опять же, есть и другое мнение: если рынок будет поставлен в непривычно жесткие законодательные рамки, это может привести не к сокращению, а, наоборот, к увеличению «серого» сегмента: если россиян не будут устраивать жесткие нормы письменного договора, они будут заключать его устно. В таких городах как Москва и Петербург рынок контролируют арендодатели, и с этим пока ничего нельзя сделать. Да и вообще, проконтролировать физических лиц, которые заключают договоры аренды друг с другом, достаточно сложно. Один из наших экспертов и вовсе убежден в том, что цивилизованный рынок аренды жилья может появиться только при жесткой штрафной политике. Нужно усилить контроль, постоянно вести проверки и брать высокие штрафы. А имеющаяся у риэлторов договорная база дает защищенность сторон настолько надежную, насколько это возможно в рамках существующей правоохранительной и судебно-исполнительной системы.
Алексей Крылов
Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор»:
С определением цен как раз проблем нет, их все знают, особенно минимальные: «однушка» - тысяч 17-18, «двушка» - 23, «трешка» - 28-29. А максимальные цены встречаются редко, в единичных случаях. Кстати, если собирать информацию о ценах через агентства недвижимости, то ведь большая часть сделок (причем значительно большая!) благодаря интернету проводится без агентств. В интернете есть и открытые базы по аренде, и советы по заключению договоров. Между прочим, очень часто страдают не арендаторы, а арендодатели. Их права должны быть уравновешены, и это задача Гражданского кодекса и судебной системы. В мире аренда развита гораздо сильнее, чем у нас, и там все регламентировано более жестко и четко. Вплоть до того, что, например, в Америке есть специальные подразделения в судах. Там максимальный срок рассмотрения «арендных» дел - две недели. Без такой системы никакие проблемы аренды в России решаться не будут.
Комментарии