КАК НАЛОГОВАЯ УЗНАЕТ О ДОХОДАХ от аренды квартиры и как избежать штрафов

КАК НАЛОГОВАЯ УЗНАЕТ О ДОХОДАХ от аренды квартиры и как избежать штрафов

Сдача квартиры в аренду — это отличный способ заработать, особенно если жилье простаивает. Но вот вопрос: а вы уверены, что делаете это правильно? Многие арендодатели предпочитают "не заморачиваться" с налогами, думая, что никто ничего не узнает. Но времена меняются, и налоговая служба становится все более технологичной и внимательной. Давайте разберемся, как избежать проблем и спать спокойно.

Как налоговая узнает, что вы сдаете квартиру?

Раньше можно было просто договориться с арендаторами "на словах" и не переживать. Но сейчас у налоговой есть целый арсенал методов, чтобы выявить тех, кто получает доход "в черную". Вот самые распространенные способы:
1. Жалобы соседей
Ваши арендаторы шумят, устраивают вечеринки или просто вызывают раздражение у соседей? Тогда будьте готовы к тому, что недовольные жильцы могут пожаловаться. А если соседи знают, что квартира сдается, они вполне могут сообщить об этом в ФНС.
2. Объявления в интернете
Размещая объявление на популярных сайтах вроде Авито, Циан или ДомКлик, вы автоматически становитесь "на радаре". Налоговая активно мониторит такие платформы и может инициировать проверку.
3. Банковские переводы
Если арендатор переводит вам деньги на карту, особенно регулярно и одной и той же суммой, это может вызвать вопросы. Банки передают данные о подозрительных операциях в налоговую.
4. Информация от управляющих компаний
Если в квартире вдруг стало больше жильцов, чем зарегистрировано по документам, управляющая компания или ТСЖ может передать эти данные в соответствующие органы.
5. Проверки миграционной службы

Сдаете квартиру иностранцам и не оформляете их по закону? Это тоже риск. Миграционная служба может провести проверку и передать информацию в налоговую.

 Чем грозит сдача квартиры "в черную"?
Если налоговая обнаружит, что вы получаете доход от аренды и не декларируете его, последствия могут быть неприятными. Вот что вас ждет:
1. Уплата налога за весь период
ФНС может потребовать уплатить налог за последние три года. Если вы сдавали квартиру дольше — вам повезло, срок давности ограничен.
2. Штраф за неуплату налога
- Если вы не знали о необходимости платить налоги (что маловероятно), штраф составит 20% от суммы.
- Если налоговая докажет умышленное уклонение, штраф увеличится до 40%.
3. Пени за просрочку
За каждый день задержки начисляются пени — 1/300 от ключевой ставки Центробанка.
4. Штраф за неподачу декларации
Если вы не подали декларацию вовремя, штраф составит 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30%).

 Как налоговая доказывает факт сдачи квартиры?
Если ФНС заинтересуется вами, у нее есть несколько способов собрать доказательства:
Свидетельские показания
Ваши соседи или арендаторы могут подтвердить факт сдачи жилья.
Переписка с арендаторами
Обсуждали условия аренды через мессенджеры или почту? Это тоже может стать доказательством.
Банковские переводы
Регулярные поступления на карту — прямое подтверждение дохода.
Объявления в интернете
Скриншоты ваших объявлений могут быть использованы против вас.

Сколько нужно платить налогов?
Если вы сдаете жилье, то обязаны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Ставка — 13% от суммы дохода. Если ваш годовой доход превышает 5 миллионов рублей, то все, что выше этой суммы, облагается по ставке 15%.

 А как же самозанятость?
Если ваш доход от аренды не превышает 2,4 млн рублей в год, вы можете зарегистрироваться как самозанятый. В этом случае ставка налога составит всего 4% (если арендаторы — физические лица) или 6% (если юрлица).

Как избежать проблем с налоговой?
Вот несколько простых советов, которые помогут вам сдавать квартиру легально и без лишних нервов:
1. Подавайте декларацию
Раз в год заполняйте декларацию и уплачивайте НДФЛ. Да, это немного уменьшит ваш доход, но зато вы будете спать спокойно.
2. Зарегистрируйтесь как самозанятый
Этот вариант подходит тем, кто хочет платить меньше налогов и при этом работать легально. Регистрация занимает всего пару минут через приложение "Мой налог".
3. Заключайте договор аренды
Оформляйте официальные договоры с арендаторами. Это защитит вас от недобросовестных жильцов и поможет избежать проблем с законом.
4. Сотрудничайте с агентством
Если не хотите разбираться с налогами самостоятельно, обратитесь к профессионалам. Агентства недвижимости часто предлагают услуги по сдаче жилья с учетом всех формальностей.