Риэлтор рассказала, как рынок жилья Петербурга меняется в ситуации дорогой ипотеки

Эксперт рынка недвижимости Санкт-Петербурга Алла Шинкевич рассказала о том, как изменилась ситуация на рынке недвижимости и как реагируют покупатели жилья на то, что аренда жилья стала существенно выгоднее, чем покупка.

Алла Шинкевич, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор»:
— В последнее время на рынке недвижимости намечаются значительные изменения, которые затрагивают как покупателей, так и арендаторов. Особенно это касается ипотечного кредитования и арендных ставок.
Ипотечные платежи, составляющие львиную долю стоимости приобретаемого жилья, традиционно превышают арендные ставки, особенно когда первоначальный взнос минимален (около 20%), а основная часть стоимости (80%) покрывается заёмными средствами. В прошлом, когда ставки по ипотеке колебались в районе 7—8%, этот разрыв был заметён, но управляем. Однако с ростом ставок до 17—18%, разница между арендными платежами и ипотечными ставками значительно увеличилась.

В Санкт-Петербурге, например, арендные ставки показали сильный рост в августе — сентябре 2023 года, превысив 20%-й порог. Это увеличение стало реакцией на рост цен на жильё, начавшийся ещё в 2021 году. Длительное время аренда не росла из-за миграционных процессов, когда предложение превышало спрос. Теперь же, когда цены на квартиры подскочили, арендные ставки последовали за ними.

Повышение процентных ставок привело к увеличению разрыва между стоимостью аренды и ипотечных платежей, в некоторых случаях превышая разницу в 2—3,5 раза. Это особенно заметно в сегменте эконом-класса.
В результате число желающих снять жильё в аренду растёт, поскольку ипотечные платежи становятся неподъёмными для многих. Тем не менее есть и те, кто находит выгоду в покупке жилья с последующей его сдачей в аренду. Продав одну квартиру и вложив полученные средства в покупку другой, с добавлением небольшой ипотечной суммы, такие инвесторы могут покрывать ипотечные платежи за счёт доходов от аренды. Однако это возможно лишь при условии существенного первоначального взноса и умеренного размера ипотеки.

Период после повышения ставок по ипотеке ознаменовался значительными изменениями на рынке жилищного кредитования. В частности, начало года показало резкое сокращение объёма выдачи ипотечных кредитов, что является прямым следствием увеличения процентных ставок. При этом основной массой заёмщиков стали люди, оказавшиеся в сложной жизненной ситуации, когда необходимо решать жилищный вопрос здесь и сейчас, либо те, кто планирует оперативно закрыть ипотеку за счёт продажи другого имущества.

Для многих заёмщиков короткий период переплаты, даже при высоких ставках, не оказывает критического влияния на финансовое положение. Многие также рассчитывают на возможность рефинансирования кредита в более выгодных условиях в ближайшие годы.

Несмотря на сокращение объёма ипотечных кредитов, не наблюдается пропорционального уменьшения количества сделок купли-продажи недвижимости. Статистика показывает, что сделки стали чаще совершаться за наличный расчёт, что подтверждает тенденцию продажи собственности с целью последующей покупки новой жилплощади без привлечения заёмных средств.

Интересно, что, хотя общее количество ипотечных сделок уменьшилось примерно вдвое, рынок адаптировался к новым условиям, формируя так называемые цепочки сделок. В этих цепочках участники реализуют собственную недвижимость, чтобы доплатить за новое жильё, часто привлекая ипотеку лишь на небольшую часть суммы. Это демонстрирует гибкость рынка и способность участников находить оптимальные решения даже в условиях финансовой нестабильности.

Повышение ставок по ипотеке оказало ощутимое влияние на структуру сделок на рынке недвижимости, вынудив многих пересмотреть свои стратегии покупки жилья, и отдать предпочтение наличным расчётам и более обдуманным финансовым решениям.