Вторичный рынок квартир: маневры на скользкой дороге

Год назад, в итоговом обзоре ситуации на вторичном рынке жилья, мы предполагали, что 2014 год пройдет под знаком продолжения стагнации спроса и обострения борьбы за покупательские кошельки - между продавцами жилья первички, а также объектов новой и старой вторички. Оставив за скобками эмоции, мы увидим, что именно так события и развивались.

Однако главная особенность второго года стагнации для российского рынка жилья заключалась в том, что в 2014 году за резкими оживлениями следовали почти симметричные спады. В этом можно убедиться, заглянув в свежие статистические данные.

Так, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», цены вторичных квартир подрастали в течение всего минувшего года. Летом значение индекса БН (вторичный рынок) пробило психологическую отметку 100 тыс. руб. за кв. м, осенью рост продолжился, а к декабрю достигнуто значение 103 тыс. руб. за кв. м ). В общей сложности за год цены выросли на 7,3%, что заметно меньше, чем озвученное представителями Минфина прогнозное значение инфляции за тот же период (11,5%).

Изменение объемов предложения, количество квартир в продаже

Количество объявлений о продаже квартир, по сравнению с декабрем 2013 года, когда рынок был затоварен вторичным жильем, снизилось на 26,8% (рис. 2). Но здесь нужна оговорка: заметное уменьшение объемов предложения, имевшее место под занавес ушедшего года, очевидно, связано с тем, что в период очередного «валютного слалома», связанного с падением курса рубля, квартиры начали снимать с продаж - до лучших времен.

Ускорение на фоне застоя

Чем 2014 год запомнился руководителям риэлторских компаний? «Прежде всего - высокой волатильностью спроса», - комментирует председатель совета директоров АН «Легион» Максим Чернов. По его словам, всплесками покупательского интереса к недвижимости в течение прошлого года сопровождались значимые политические и макроэкономические события: январский скачок девальвации, крымская весна, введение санкций со стороны западных стран, декабрьский обвал курса рубля.

«Необычное оживление было в конце января - сразу после зимней Олимпиады в Сочи», - говорит заместитель генерального директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. С данным наблюдением согласен и генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский: по его словам, первая волна активизации спроса пришлась на начало февраля. «Покупателей не стало больше, но принятие решений о покупке ускорилось», - поясняет Дмитрий Щегельский. Он уточнил, что зимой 2014-го среднестатистический покупатель, обратившийся в агентство, выбирал себе жилье в течение двух недель, при этом в 2013 году период от обращения до покупки составлял около полутора месяцев. А раз дело обстояло именно таким образом, то весеннее оживление обернулось спадом к лету: потенциал платежеспособного спроса был исчерпан, рынок замер, а продавцы начали снимать объекты с продажи.

Осенью снова имело место оживление, сопровождавшееся и заметным скачком индекса БН (средняя цена предложения «квадрата»), и увеличением количества объектов в продаже. Но, по оценкам практиков, оно происходило на фоне относительно низкой для этого времени года покупательской активности.

В начале декабря, когда доллар пробил психологически важную отметку 50 руб., а российская валюта уверенно пошла ко дну, все смешалось и пришло в движение.

Декабрь перед каникулами

Катализатором декабрьских событий стали скачок курса валют, последовавшее за ним экстренное увеличение Центробанком ключевой ставки до 17% и пересмотр банками процентов по ипотечным кредитам.

«С первых чисел декабря спрос увеличивался, но особенно он активизировался с момента резкого падения рубля, - говорит Дмитрий Щегельский. - Потенциальные покупатели, которые не успели (или не захотели) "уйти в валюту", стали быстрее принимать решение, выбирая жилую недвижимость на вторичном рынке. В свою очередь те, кто держит деньги в валюте, наоборот, решили повременить с покупкой».

Так или иначе, но вторая половина декабря прошла под знаком ажиотажа. Риэлторы отмечали значительный рост количества звонков. Причем покупатели интересовались даже теми квартирами (требующими ремонта, без балконов, с окнами на магистрали), предложения по продаже которых еще в ноябре лежали в агентствах мертвым грузом. Но теперь подвели продавцы. Они снимали квартиры с продажи и порой отказывались от уже сложившихся сделок, опасаясь, что за время, пока деньги в ожидании регистрации заморожены в банковской ячейке (около трех недель, а в преддверии каникул - и того больше), они обесценятся.

При этом риски как для расчетов в рублях, так и в валюте, расценивались как равнозначные. Понятное дело, что из-за этого начали распадаться выстраданные риэлторами обменные цепочки.

Хиты продаж: квартиры эконом-класса

Структура предложения, по данным на декабрь 2014 года, почти не изменилась по сравнению с тем же периодом 2013-го. Основной объем приходится на двух- и трехкомнатные квартиры (соответственно 32 и 31%). Подросла доля предложения квартир в монолитно-кирпичных домах (в настоящее время таковых 28%), а из 13 городских районов более всего предложений приходится на Приморский и Невский.

Какими хитами спроса был отмечен ушедший год? Практически все опрошенные нами риэлторы называют в качестве таковых однокомнатные квартиры (чуть реже упоминались типовые двухкомнатные).

«Как и раньше, 80% покупательских запросов на вторичном рынке укладывается в значение до шести миллионов рублей», - говорит Дмитрий Щегельский. При этом, по его словам, картина спроса распределяется следующим образом: петербуржцы предпочитают приобретать квартиры в родных районах, а покупатели из других регионов, не имеющие выраженных территориальных предпочтений, - в относительно новых (не более пяти лет) домах.

Председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш отмечает, что спрос с каждым годом смещается в пользу новостроек или недавно сданных домов. По его словам, вторичный рынок жилья медленно, но верно уступает позиции, и к настоящему времени больше половины «квартирных» покупок приходится на новостройки. С другой стороны, в ближайшие годы достигнутый баланс спроса между первичным и вторичным рынком будет сохраняться: ведь почти каждое приобретение на первичном рынке приводит в движение цепочку сделок с вторичным жильем.

Впрочем, девальвация рубля затронула не только низкобюджетные сегменты рынка жилья. Генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер, отмечает, что в течение всего года отмечались всплески покупательского интереса к эксклюзивным объектам старого фонда, видовому жилью, квартирам бизнес-класса (по его словам, каждая десятая сделка в агентстве – это квартира с ценой от 20 млн руб.). Но и эксклюзивные объекты, которые в течение всего года не покидали каталоги объявлений, в декабре также снимались с продажи.

Вместо прогноза: время переоценки

Насколько урожайным на сделки окажется начало зимы, говорить рано. Из-за системных проблем Росреестра данные об их количестве традиционно появляются со значительным запозданием. Во всяком случае, мы уже отметили главную тенденцию эпохи застоя - спады, неминуемо следующие за всплесками. И, если верить логике, то декабрьское оживление также не будет исключением: после завершения зимних каникул участников рынка жилья ждет непривычно тихое начало года.

Авторитетный аналитик, профессор Российского экономического университета им. Г. В. Плеханова Геннадий Стерник в недавнем интервью нашему изданию прогнозировал, что ставший уже привычным за два года застой кончился, а рынок недвижимости вступает как минимум в двухлетний период рецессии, который должен характеризоваться медленным уменьшением спроса и количества сделок. А вот с ценами на сей раз все не столь однозначно: во всех сегодняшних попытках прогнозирования ценовой уровень - неизвестная величина, и здесь наблюдатели радикально расходятся в оценках.

По мнению Геннадия Стерника, пока доходы населения не увеличиваются, никаких оснований для роста цен на жилье нет. С другой стороны, некоторые наблюдатели полагают, что высокий ценовой уровень вторичному рынку будут диктовать крупные игроки первичного рынка - девелоперские компании, которым, тем не менее, придется поступиться и объемами, и динамикой строительства. В частности, по оценке Андрея Тетыша, здесь все зависит от того, какие меры по укреплению курса рубля предпримут власти и насколько они окажутся эффективными. Пока же действия Центробанка на сей счет напоминают спуск с горки по обледеневшей дороге, когда одно неловкое движение «рулевого» может привести к непредсказуемым последствиям.