В первую очередь, право пользования сохраняют члены семьи продавца, которые проживали в квартире на момент приватизации, но отказались от своего права на приватизацию (и, соответственно, на получение доли собственности в этой квартире). Чуть позже (после внесения поправок в Жилкодекс) такие же «неотменяемые» права пользования жильем получили все собственники оплаченных квартир в ЖСК. Столь же прочные права имеют несовершеннолетние дети, граждане, находящиеся под опекой и попечительством, а также получившие право пользования жильем по завещательному отказу. Выписать их из квартиры помимо их воли невозможно.
«Если кто-то по закону сохраняет право на проживание, то эта ситуация юридически нерешаема (если права нельзя оспорить). Она может быть решена лишь практически: кто первым успел закрыться изнутри и не пустить второго, тот с позиции силы и диктует какой-то компромисс, - объяснили нам в юридическом департаменте группы компаний «Авентин». - Тот, кто приобретает такой объект, видимо, готов к тому, что там есть человек, которого он будет "трамбовать" и права которого будет нарушать. Но нормальные риэлторы стараются с такими объектами не работать».
Все остальные граждане после отказа хозяев от собственности (то есть после продажи жилья) лишаются прав на проживание. Например, мужчина, владеющий квартирой, вступает в брак, и его жена получает регистрацию в его квартире. Длиться эта регистрация будет до тех пор, пока существует брак (в соответствии с п. 4 ст. 31 ЖК РФ, в случае прекращения семейных отношений с собственником право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено отдельным соглашением между собственником и его бывшим супругом). Подобные вопросы нередко решаются в судах, так как выселение против воли возможно только на основании решения суда, но проблем, как правило, не возникает. Сразу оговорим: этот пример актуален только для тех случаев, если в браке не был рожден ребенок.
Бывает, что покупатель уже готов вселяться, а у продавца возникает проблема: например, задерживается сдача его нового жилья. На такие случаи еще с 90-х годов в профессиональных стандартах Ассоциации риэлторов существует порядок выплат «50/40/10»: 50% продавец получает после госрегистрации отказа от права собственности, 40% - после снятия с регистрационного учета и 10% - после физического освобождения квартиры и оплаты всех долгов. В общем, чтобы продавец не задерживал выписку и освобождение жилья, ему обычно недоплачивается какая-то сумма и выдается только после предъявления «чистой формы 9» (в которой значится, что никто не прописан) и подписания акта приема-передачи квартиры.
Иногда риэлторы предлагают продавцу самому вложить свои деньги в «очистку» объекта (выписать всех жильцов) и потом продавать его без проблем. Если для этого привлекать юриста, то, в зависимости от сложности случая, это занимает 3-6 месяцев и обходится в сумму от 70 до 100 тыс. рублей.
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства «Невский простор»:
Гораздо сложнее продажа проводится в цепочках, которых сейчас подавляющее большинство. Там сложно согласовать весь процесс выписки и освобождения всех квартир. Желательно, чтобы весь контроль был в руках одного специалиста. Всю цепочку обязательно нужно связывать договорными отношениями, везде предусматривать сроки освобождения квартир и снятия с учета. Желательно даже предусматривать штрафные санкции за несвоевременное освобождение и снятие с учета, хотя взыскивать их по суду будет отдельной задачей. Но человек должен понимать, что любой день задержки чреват для него некоторыми финансовыми потерями.
Дисконтов за то, что в квартире зарегистрированы какие-то люди, в моей практике не было, но ликвидность «чистой» квартиры повышается. Очень часто, чтобы квартира продалась быстрее, мы просим продавца выписаться из нее до сделки (если есть куда). Кстати, «чистота» квартиры повышает цену тоже несущественно и очень редко.
Comments