По данным нескольких привлеченных экспертов, оживление на рынке «вторички» началось в конце июня и продолжалось весь III квартал. Покупатели сегодня сориентированы преимущественно на покупку нового жилья. Но все же остаются люди, которые приобретают жилье в домах советской постройки. Как правило, такие варианты рассматривают покупатели, существенно ограниченные в средствах, и, в основном, петербуржцы. Иногородние покупателей сплошь ориентированы на рынок «первички». Вообще, в послекризисный период петербургские эксперты ни разу не отмечали на вторичном рынке всплесков активности, которые продолжались бы целый квартал. Гораздо чаще они говорят о подъемах и понижениях, которые длятся примерно по одному месяцу. Так, по данным АРИН, в I квартале 2013 года динамика рынка вторичной недвижимости была такой: январь был традиционно «отпускным», а в марте покупатели были заметно менее активны, чем в феврале. Некоторое оживление началось во второй половине месяца, однако уровня февраля рынок так и не достиг, потому что ближе к концу марта некоторые покупатели стали откладывать сделки в связи с ситуацией, которая сложилась на Кипре. Еще одной характерной тенденцией марта на рынке вторичной недвижимости стал существенный спад активности в сегменте комнат. Этот спад отразился и на стоимости кв.м. По итогам марта средневзвешенная цена 1 кв.м на вторичном рынке не изменилась и составила около 95,9 тыс. рублей. Как уже писал БКН.РУ со ссылкой на АРИН (БКН.РУ № 43 от 04.11.2013), по итогам III квартала средняя цена по сравнению с II кварталом увеличилась на 1,5%. Но с начала года рост цен все равно составил около 1%, что связано с понижением цен в первом полугодии. На сегодняшний день 1 кв.м на рынке вторичной недвижимости стоит в среднем около 97,1 тыс. рублей. «Наибольший рост стоимости жилья отмечен в Приморском районе - 2,6% по итогам квартала. На втором месте - Адмиралтейский район (1,9%), на третьем - Красносельский (1,8%), а вот в Петроградском районе по итогам III квартала, наоборот, отмечено падение средней цены кв.м на 0,2%», - подвели итог в АРИН. Особым сегментом вторичного рынка Петербурга является жилье в центре города. В течение 2012 года цены на него оставались стабильными (в принципе, такая стабильность установилась уже с 2010 года). Эксперты уверены, что цены на «вторичку» в центре в ближайшее время расти не будут. Дело в том, что состоятельные покупатели все чаще предпочитают новостройки бизнес-класса за границами исторического центра. Как правило, в центре на продажу выставлены многокомнатные квартиры в старом жилом фонде. Это дома без капремонта, с капремонтом и кирпичные дома 60-70-х годов постройки, точечно встроенные в исторические кварталы. В них очень мало однокомнатных квартир, а их цена превышает цену аналогичного жилья на окраинах почти в два раза. До сих пор в центре Петербурга много нерасселенных коммуналок. Частные инвесторы уже не вкладываются в такие проекты, потому что наиболее интересные и простые варианты уже расселены. Процесс расселения оставшихся весьма сложен и требует больших вложений, так как часто квартиры и подъезды находятся в очень плохом состоянии. Чтобы продать такие квартиры, необходимо не только уговорить всех жильцов коммуналки, но и произвести хотя бы косметический ремонт подъезда, в котором часто нет освещения, разрушены ступени, нет секций перил. Средняя стоимость 1 кв.м больших квартир в домах старого фонда без капитального ремонта - 70-80 тыс. рублей, в старом фонде с капремонтом - 80-100 тыс. рублей, в кирпичных домах 60-70-х годов постройки - около 80 тыс. рублей. Для сравнения, в новостройках центра стоимость квадратного метра составляет от 150 тыс. до 500 тыс. рублей. Эксперты отмечают особенность рынка недвижимости в центре: здесь стоимость квадратного метра в новостройках примерно на 25% выше, чем на вторичном рынке. В спальных районах обычно бывает наоборот.
Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор»:
Мы не заметили какой-то существенной активности на вторичном рынке, весь год был ровным. Если брать по году в целом, то спрос больше всего повысился на «вторичку» Приморского района благодаря улучшению транспортной ситуации (введены участок ЗСД и виадук у «Старой Деревни»). Также благодаря ЗСД возрос спрос на Курортный район. «Вторичка» там, в основном, – частные дома, и теперь их можно рассматривать для постоянного проживания (хотя их мало). Начинает оживать и Адмиралтейский район рядом с Театральной площадью. Этому поспособствовали объявления о строительстве метро «Театральная» и о реновации новой пешеходной зоны. Немного снижается спрос на Невский район – из-за обилия гастарбайтеров.
Теперь про темпы удорожания и удешевления. Сильнее всего, на уровне чуть выше инфляции, дорожает самая дешевая «вторичка» – старая советская панель. Это самый бюджетный вариант для людей, у которых мало денег, но отдельное жилье им нужно как можно скорее. А дешевеет более новая, но тоже советская панель – серии 606, 137. Сейчас они уже не выдерживают конкуренции с новыми домами, и не столько из-за квартир, сколько из-за плохого состояния домов и подъездов. Сейчас это уже отталкивает людей.
Comments