Популярность залоговых квартир в последнее время возрастает.
Банки и агенты разрабатывают подходящие схемы работы, а покупатели больше не боятся приобретать такие объекты, отмечают эксперты АРИН.
Первые залоговые предложения появились на рынке давно, не позднее середины 2008 года, однако активно стали выводиться на рынок лишь с конца 2012-го.
Раньше, чтобы продать такой объект, собственнику нужно было существенно снизить цену квартиры по сравнению с ценами ее аналогов, не отягощенных залоговыми обременениями, но даже в этом случае продажа была под вопросом, поскольку не все агенты брались за подобные затеи, а сделки проходили тяжело из-за некомпетентности сотрудников. А вот сегодня, по словам экспертов АРИН, ситуация изменилась в лучшую сторону: большинство агентов и банков уже готовы работать с залогами и даже разработали типовые решения для таких случаев. И тем не менее, вынуждены признать авторы исследования, накладки все еще случаются.
С этим согласны и эксперты АН «Невский простор». «История таких квартир, как правило, не самая простая, – говорят там. – Нужно обязательно изучать их историю: как банк их забирал, был ли суд, в залоге она или уже в собственности банка, кто уже пытался эти квартиры продавать, и чем это кончилось». Если история квартиры все же не мешает ее продаже, то схема сделок с закладным жильем сходна с обычными: после подписания предварительного договора деньги закладываются в ячейку банка или вносятся на специальный счет. Однако стоит отметить, что часть этих средств банк сразу забирает в счет погашения ипотечной задолженности за квартиру, поскольку без этого невозможно будет вывести ее из-под залога и провести регистрацию сделки. Только после регистрации права собственности нового владельца квартиры ее продавец забирает оставшиеся средства.
«Подобные сделки, безусловно, более рискованны, – признают в АРИН. – Покупатель фактически отдает часть денежных средств до регистрации права собственности на квартиру. Если по каким-то причинам сделка сорвется, то вернуть деньги, которые были потрачены на погашение ипотечного кредита, довольно проблематично, но, тем не менее, возможно. В абсолютном большинстве случаев подобные сделки удаются».
По мнению экспертов АРИН, в основной массе залоговые объекты – это квартиры хорошего качества в новых домах, стабильный «средний класс». Подобных предложений от застройщиков сегодня на рынке уже нет, поэтому приобрести их – это практически единственный вариант стать владельцем качественной квартиры среднего класса в недавно сданном, но уже заселенном и обжитом жилом комплексе. К тому же цены в этом сегменте иногда бывают чуть ниже рынка, например, если продавец не в состоянии платить ипотеку дальше. Впрочем, такую оценку разделяют не все риэлторы.
Например, аналитики АН «Невский простор» уверены в том, что по ипотеке приобретались самые обычные квартиры, в том числе и не новые вторичные со всеми их плюсами и минусами (даже в домах постройки 70-х годов) и новые, но, например, без ремонта, и цены на все залоговые квартиры устанавливаются абсолютно рыночные.
Сделки с залоговыми квартирами скоро войдут в оборот, уверены специалисты АРИН. За последние полгода многие агентства недвижимости ввели такую услугу в свой перечень. Банки идут клиентам навстречу, например, дают возможность покупателю взять ипотеку под эту же квартиру. «В ближайшем будущем количество подобных сделок увеличится, а сам процесс станет существенно более привычным», – делают вывод в АРИН. С последним утверждением согласны уже все риэлторы.
«Банки наращивают объемы выдаваемой ипотеки за счет отказа от тщательной проверки клиента, – говорят в дирекции АН «Рускол», – требуют относительно небольшой первоначальный взнос или вовсе отказываются от него. И получается, что ипотеку берут не самые благонадежные клиенты, а кризис приводит к снижению благополучия дисциплинированных. Однозначно можно сказать, что золотое правило выдачи ипотечного кредита – “30 (срок кредита) – 10 (процент по кредиту) – 30 (размер первоначального взноса)” – банки не соблюдают, а значит, невозвратные кредиты будут расти».
Алексей Крылов Михаил Гаврилов, директор Северной филиальной сети ООО «Александр Недвижимость»: Наше агентство занимается продажей объектов жилой и коммерческой недвижимости из-под залога банка. На сегодняшний момент мы продаем от 3 до 5 таких объектов в месяц. Одна из первых сделок по продаже залоговой квартиры состоялась в середине 2008 года. Поскольку после кризиса 2008-2009 годов продажа залоговых квартир приобрела промышленные масштабы, за это время вырисовалась вполне понятная, юридически обоснованная схема. Ничего страшного или рискованного в ней нет. Более того, продажа квартиры из-под залога банка гарантирует чистоту ее истории, отсутствие в ней криминальной составляющей, так как она с особым пристрастием проверялась банком при выдаче кредита. Каких-либо противопоказаний для покупки залоговых объектов мы не усматриваем. Более того, такого рода объекты практически повсеместно кредитуются банками, специализирующимися на ипотеке. Причем кредит дают даже те банки, которые не имеют отношения к закладной. Про стоимость услуг риэлторов сказать трудно, поскольку сложность работы и, как следствие, ее стоимость может быть озвучена только после изучения документации и запросов клиентов.
Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор»: При сделках с залогами комиссия у нас такая же, как при обычных – 4-5%, хотя работы по ним больше. Проблема в том, что до сих пор нет единых правил для снятия залогового обременения. Поэтому каждый банк, стремясь себя обезопасить, придумывает какие-то варианты для своей безопасности, но при этом забывает о таком же желании покупателя. Например, требует полностью погасить ипотечный долг, а сам обещает фактически «когда-нибудь» снять залог. Случись что с продавцом или с самим банком – и у покупателя на руках останется только гарантийное письмо банка. Кроме того, банки – структуры очень неповоротливые, у филиалов все вопросы вообще решаются в Москве. Все это очень мешает включению таких квартир в цепочки. При этом цены на них рыночные, дисконта нет. Покупателям я категорически не рекомендовал бы проводить сделки с таким жильем самостоятельно. Нужно серьезное агентство с грамотными юристами, потому что история таких квартир, как правило, не самая простая, и покупатель рискует.
Дмитрий Никольский, директор по развитию АН «Рускол»: Наша компания давно работает с залоговыми объектами, за прошлый год мы провели 17 сделок по квартирам и 9 сделок по нежилому фонду. Стоимость услуг нашей компании на рынке проблемных объектов составляет порядка 6%. Рынок проблемных квартир растет, и я рекомендую не покупать объекты на вторичном и первичном рынках без агентств недвижимости. Агентство имеет статистику по количеству построенных и сданных вовремя домов у каждого застройщика, может проверить квартиру «на чистоту». Могу сказать, что нельзя верить всем маститым застройщикам подряд. Продавцам залоговой недвижимости тоже лучше работать через агентов. Продавец испытывает крайнюю заинтересованность в скорейшей продаже. От квалификации агента зависит, сколько продавец получит на руки и как скоро.
评论