- Cейчас периодически всплывает тема с саморегулируемыми организациями риэлторов. Как Вы считаете, у ныне действующих профессиональных объединений хватает сил бороться с проблемами? Или все же пора переходить на саморегулирование?
- Добровольной системы сертификации, механизм которой сложился десять лет назад, на мой взгляд, сегодня достаточно. СРО по сути - та же система сертификации, только обязательная. Саморегулирование в риэлторском бизнесе приведет к тем же проблемам, которые есть сегодня в любой СРО. Появится огромное количество коммерческих объединений. Сейчас СРО - это дополнительное взимание денег, а не защита для клиента. Законодательство сырое, каждые три месяца меняется. Непонятно, как эта система сможет работать. Мы ведь работаем с частными лицами. Граждане пойдут туда, где дешевле. А в СРО будет дороже - из-за обязательных платежей.
- Кстати, о платежах. Как вы знаете, Минфин РФ выступил с законодательной инициативой отменить наличные расчеты, если сумма покупки превышает 600 тыс. рублей. Очевидно, что все сделки с недвижимостью подпадут под действие этого закона. Пойдет ли подобный закон на пользу рынку?
- Для рынка переход на безналичные расчеты - хорошо. Не случайно во всех цивилизованных странах практикуются безналичные расчеты, включая Болгарию, рынок которой очень похож на российский. То есть, в целом законопроект можно приветствовать. Никому не нравится ходить с мешками денег. Но мы не готовы перейти на безналичные схемы. И за два года - до предполагаемого срока вступления закона в силу - вряд ли успеем подготовиться. Главная проблема, которую никто не поднимает, - сохранность средств на счетах.
- То есть?
- Российская система страхования вкладов гарантирует возврат только 700 тысяч рублей, при том на депозитном счете. Сейчас деньги по сделке, как правило, хранятся в банковской ячейке. И банк не отвечает за содержимое ячейки. Но банк не гарантирует сохранность средств и при безналичных расчетах. Мы не забыли 1992-й, 1998-й, 2005-й, 2008 годы - возврат денег с дисконтом в 20-30%, зависшие и пропавшие в банках средства клиентов...Пока вопрос гарантий не решен, рано переходить на безналичные расчеты. Также нужна вспомогательная структура, которая получит полномочия раскрывать счета, контролировать прохождение средств, очередность выплат. Назовем ее, например, эскро-службой, как в США.
Кроме того, нужно перейти на рыночную стоимость в договорах. Для этого надо выполнить оценку рыночной стоимости, хотя бы массовую. В противном случае мы снова получим балансовую цену в договоре, а разницу будут платить наличными.
- Закон способен защитить от мошенников?
- В нынешнем виде он не отсекает мошенников. Расчеты - больной вопрос. Решать его надо, но решать в комплексе. Если выстроить систему в соответствии с тем, что есть в законопроекте сейчас, неизвестно, что будет с рынком. Принимать законопроект в нынешнем виде нельзя.
- Наличные расчеты - лишь один из рисков вторичного рынка. Наверное, есть более существенные риски, которые надо нивелировать в первую очередь?
- Риски наличных расчетов - не самые страшные. Более существенный риск - отсутствие гарантий прав собственности. Можно выступать добросовестным приобретателем, купить квартиру, получить право собственности на нее, а потом квартиру отберут, потому что кто-то другой предъявит на нее свои права, или найдутся люди, которые в ней зарегистрированы. Риэлторы могут снизить риски, но гарантии дать не могут. По закону у нас нет механизма, нет организации, которая защищает права покупателей.
- Так получается, что риэлтор в принципе полностью сопровождает сделки, часто взваливая на себя дополнительные функции. Кроме того, нередко он имеет дело и с жилой и с коммерческой недвижимостью, а это сложно. Где вы берете специалистов?
- У нас основная беда - отсутствие образовательных учреждений, которые обучали бы брокеров. Наша профессия официально не существует, поэтому брокериджу нигде не учат. В вузах есть факультеты, где обучают оценщиков, управляющих, но не брокеров. Обычно сейчас образование идет по системе, которую я бы назвал школой красных командиров «Выстрел», где агенты могут получить элементарные базовые знания. А потом приходится практиковаться на клиентах. Но наш бизнес - социально ответственный, и неправильные советы и действия в нем дорого обходятся. Поэтому мы сейчас занимается углубленным обучением, при этом обучаем не только своих сотрудников, но и обучаем желающих освоить перспективную профессию риэлтора. Наверное, здесь «виновата» моя тяга к образованию, подтвержденная ученым званием доцента.
- А что можно сказать о состоянии рынка в целом - по объему сделок, по ценам?
- В этом году активность рынка восстановилась - и по сделкам, и по ценам. Исключение составляет элитный сегмент и загород, где стагнация продолжается. Но в результате кризиса мы пришли к рынку покупателя: стало легко купить, но тяжело продать. Из общей картины выпадает сегмент экономкласса, там иногда даже возникает дефицит, и по-прежнему есть диктат продавца.
- Часто приходится слышать от московских участников рынка, что в Петербурге нет элитных объектов. Верно ли это?
- В Москве вообще объектов на два порядка больше, чем в Петербурге. Но сказать, что у нас нет элитного предложения, нельзя. Сейчас спрос в элитном сегменте сместился на первичный рынок. Новый дом, новая инфраструктура - раньше таких домов на рынке просто не было. Такие объекты сегодня строятся, в основном, вне центра города. Но Петербург - исторический город, поэтому не будем сбрасывать со счетов вторичный рынок. Ясно, что Дворцовую набережную не удлинят, домов, какие стоят в центре, больше не построят. Поэтому тем, кто хочет жить в видовых квартирах, - прямая дорога на вторичный рынок.
- Элитная вторичка стабильно держит долю в 5 % от общего объема. Но покупатели в последние годы предпочитают новостройки. Плюс кризис, плюс жалобы на нехватку средств, которые покупатель не хочет извлекать из бизнеса. Сокращается ли доля сделок с элитными объектами на вторичном рынке?
- Нехватка средств - обычное явление для покупателей в сегменте «эконом». В элите такого нет. Сначала клиент говорит: 100 млн - и все, ни копейки больше нет. Но если нравится объект, - 200 отдаст. Это вопрос маневра, вопрос перераспределения средств, которые клиент может или не может вытащить из бизнеса. Сделки на вторичном рынке элиты я бы назвал сегодня антиквартно-коллекционными - на любителя. С другой стороны, множество квартир на первичном рынке, купленных несколько лет назад, даже без ремонта стоят - это просто вбитые в недвижимость деньги.
- Но есть мнение, что рынок недвижимости движут именно инвестиционные сделки. В 2009 году, например, никто о них даже не упоминал. Значит, можно констатировать возрождение рынка?
- Инвестиционные покупки встали в 2009-2010 годах, когда все было в кэше. С 2011-го инвестиционные сделки есть - с целью сохранить средства. Но их немного: люди по большей части стараются переправить средства за рубеж. А в общем, рынок, конечно, восстановился: кризис забыли - ждем новый.
评论