Впервые о росте интереса иностранцев к петербургским квартирам заговорили в первой половине 1990-х. По оценкам риэлторов, первый в новой истории всплеск «иностранного» спроса на расселенные питерские коммуналки пришелся на 1993-95 годы: тогда сделки с их участием составляли несколько процентов от общего объема. Наибольшим спросом пользовались квартиры площадью от 100 кв.м с видами на набережные. Чаще всего покупатели брали такое жилье с инвестиционными целями - для последующей сдачи в аренду. Наверное, неслучайно таких покупателей привлекала даже не Москва, а именно Петербург: цены на недвижимость в Северной столице были в 1,5-2 раза ниже, чем в Москве, но арендная плата за видовые квартиры нередко была вполне сопоставима с московской. К 1998 году многие из тех, первых иностранных инвесторов продали свои квартиры в Петербурге. Их напугал даже не августовский кризис - еще раньше свое влияние оказали война в Чечне и череда выборов. Дефолт стал уже последней каплей - финальным аргументом в пользу того, что из России надо уезжать. Но уже в 2000-2002 годах настроения иностранцев опять переменились: они вновь стали скупать петербургскую недвижимость, причем еще активнее, чем за 10 лет до этого. Возросли и аппетиты покупателей: теперь самыми популярными стали не 120-150-метровые квартиры, а очень большие, площадью 200-400 кв.м. Это объясняется тем, что многие покупатели стали приобретать квартиры не просто для последующей сдачи в аренду, а для переоборудования в мини-отели. Знатоки вспоминают: в начале 2000-х подобные инвестиции встречались в Петербурге гораздо чаще, чем в Москве: издержки были ниже, а поток туристов - выше. Любой, у кого были 100 тысяч долларов, мог стать хозяином мини-отеля в Петербурге. Граждан западных стран особенно потрясало, насколько это дешевле, чем в других туристических центрах мирового класса. В некоторых агентствах доля сделок, проводимых с участием иностранцев, доходила до нескольких десятков процентов, а в среднем по рынку составляла как минимум 20-25%. В середине 2000-х стабильное удорожание жилья заставило иностранных граждан задуматься о покупке квартир не только в исторических особняках, но и в элитных новостройках. И тут потенциальный интерес иностранных инвесторов, возможно, в первый раз был сбит не политическими, а именно рыночными проблемами: управление недвижимостью во многих дорогостоящих домах оставляло желать лучшего. Иностранцы не привыкли брать на себя решение проблем, связанных с ремонтом и коммерческой эксплуатацией жилья (сдачей его в аренду). Кроме того, их пугали наши правила финансирования. Ведь, например, в Европе застройщик не может пользоваться авансовыми платежами покупателя, все строительство финансируется банковскими кредитами. Именно поэтому многие иностранцы выкупали квартиры только в уже достраивающихся элитных домах - а таковых было мало, да и цены стали, по мировым меркам, уже далеко не такими смешными. Также стоит отметить, что после 2008 года стало увеличиваться число квартир, продаваемых иностранными гражданами. Так, по данным агентства «Александр Недвижимость», в этом году оно выросло примерно на 10% от прошлогодних показателей. Это те самые инвестиционные квартиры, в которые иностранцы вкладывались несколько лет назад. Кстати, вопреки распространенному мифу о высокой инвестиционной привлекательности дорогой недвижимости Москвы, число заграничных покупателей в столице всегда было невелико. По результатам опроса московских риэлторов, проведенного RealEstate.ru, количество сделок с элитным жильем Москвы, проводимых с участием иностранцев, никогда не превышало 3-5% от общего объема. В основном квартиры приобретали граждане США, Великобритании, Франции, Германии, Швеции, Израиля. Чаще всего это были топ-менеджеры международных компаний, развивающих бизнес в России, сотрудники посольств и юридические лица.
Алексей Крылов
Аркадий Черников, специалист по недвижимости АН «Невский Простор»:
У нас в агентстве сделки с нерезидентами проходят регулярно. Иностранных покупателей стало меньше. На данный момент их активность больше связана с продажей недвижимости. Многие иностранцы и граждане РФ, проживающие за рубежом, сейчас продают недвижимость без встречной покупки, либо встречной покупкой является недорогое жилье, для того чтобы там останавливаться при приезде в Петербург. По сравнению с 90-ми годами рентабельность при покупке недвижимости для сдачи в аренду снизилась. В среднем она составляет порядка 5-6%. Для частных лиц это не очень интересные показатели, спрос с их стороны низок. Но, например, для иностранных пенсионных фондов данный уровень рентабельности видится достаточным, особенно если продавец недвижимости сразу предлагает покупателю впоследствии сдавать и обслуживать приобретаемые объекты. Также достаточно интересны петербургские новостройки. К примеру, финские, израильские компании инвестируют в крупные проекты.
评论